Около 12% помещений с прямым входом с улицы остаются пустыми

Исследование почти 3500 торговых объектов показало, что сотни помещений в центральной части города закрыты. Эксперты связывают тенденцию со снижением потребления, изменением покупательских привычек и постепенной децентрализацией коммерческой активности.

Центр города Кордова вновь демонстрирует тревожные сигналы снижения коммерческой активности. Исследование, проведённое изданием La Voz в период с вторника по пятницу текущей недели, показало, что 419 из примерно 3478 торговых помещений, расположенных на улицах центральной зоны, сегодня остаются пустыми. Таким образом, уровень коммерческой вакансии достиг 12%.

Этот показатель оказался выше, чем в предыдущем отчёте, опубликованном шесть месяцев назад, хотя нынешнее исследование охватывает более широкую территорию.

Анализ включал крупный сектор исторического центра, ограниченный улицами Артуро М. Бас и Марсело Т. де Альвеар, проспектом Колон – Эмилио Ольмос, бульваром Чакабуко – Майпу и бульваром Сан-Хуан – Илья. В пределах этого периметра было зафиксировано 3059 действующих коммерческих точек и 419 закрытых помещений. В общей сложности исследование охватило 93 квартала с высокой коммерческой активностью.

В отличие от предыдущего исследования, нынешний анализ учитывал только помещения, расположенные непосредственно на улицах, без включения торговых точек внутри галерей. Кроме того, из выборки были исключены государственные учреждения, профсоюзы, церкви, автозаправочные станции и парковки. В подсчёт включались только объекты, потенциально пригодные для коммерческого использования — магазины, кафе, бары и рестораны.

Рост числа пустующих помещений: сравнение с предыдущими измерениями

Отчёт также позволяет сравнить динамику в тех кварталах, которые анализировались ранее.

В сентябре 2025 года исследование зафиксировало 465 уличных коммерческих помещений, из которых 32 были закрыты. Тогда уровень вакансии составлял 6,9%.

Новое измерение, проведённое в том же самом секторе, выявило 459 помещений, из которых 45 оказались пустыми. Это увеличило показатель вакансии до 9,8%.

Таким образом, всего за шесть месяцев доля закрытых коммерческих объектов заметно выросла, подтверждая тенденцию ухудшения ситуации на рынке торговой недвижимости.

По мнению специалистов рынка недвижимости, когда уровень вакансии превышает определённый порог, он начинает оказывать заметное влияние на экономическую динамику района — сокращается поток клиентов, уменьшается коммерческое разнообразие и снижается привлекательность торговых улиц.

Дополнительные данные подтверждают эту тенденцию. Согласно информации, обработанной через аналитические панели Brick Data консалтинговой компанией MV Real Estate на основе объявлений в разделе Clasificados La Voz, предложение коммерческих помещений в центре Кордовы значительно выросло за последний год.

В марте 2025 года на рынке было доступно 101 помещение. К сентябрю того же года их число увеличилось до 131.

Однако самый резкий скачок произошёл в последнем измерении: в марте 2026 года предложение достигло 207 объектов. Это означает более чем двукратный рост доступных коммерческих площадей за год и подтверждает тенденцию увеличения вакансии в центральной части города.

Кварталы с наибольшим количеством закрытых помещений

Исследование также позволило выявить зоны, где концентрация закрытых коммерческих объектов особенно высока.

Наибольшее число пустующих помещений зафиксировано в квартале, ограниченном улицами Хосе Антонио Сукра, Ла-Риоха, Жужуй и Умберто I. Здесь закрыты 15 торговых точек.

Следом идут ещё два квартала, где насчитывается по 12 пустующих помещений. Первый расположен между улицами Умберто I, Сан-Мартин, Ла-Риоха и Ривадавия. Второй — в секторе, ограниченном проспектом Майпу, улицами 25 мая, Генерал Альвеар и Росарио-де-Санта-Фе.

Если рассматривать коммерческие коридоры, то наиболее высокая концентрация пустующих объектов наблюдается на участке улиц Бельграно и Тукуман. На протяжении чуть более 800 метров здесь насчитывается 37 закрытых помещений.

Значительные показатели вакансии выявлены и на других ключевых торговых магистралях. На бульваре Чакабуко и проспекте Майпу (со стороны, обращённой к центру города) зафиксировано 21 закрытое помещение.

На проспектах Колон и Эмилио Ольмос исследование выявило 35 пустующих объектов, а в районе проспекта Генерал Пас и улицы Велес Сарсфилд было зафиксировано 13 закрытых коммерческих точек.

Оценка рынка недвижимости

Представители рынка недвижимости отмечают, что уровень вакансии действительно вырос за последние годы, однако пока остаётся в управляемых пределах.

Мартин Даан, казначей Торговой палаты Кордовы и член Палаты риелторов провинции, подтвердил в беседе с La Voz, что текущие показатели выше тех, что наблюдались ранее.

«Сегодня уровень вакансии выше, чем раньше. Когда он начинает приближаться к 6–7% от общего предложения, это уже вызывает обеспокоенность», — отметил он.

Эксперт пояснил, что исторически центр Кордовы отличался практически полной занятостью коммерческих помещений. Даже небольшой процент пустующих объектов считался необычным явлением.

«Долгое время мы привыкли к почти стопроцентной занятости. Иногда какое-то помещение освобождалось из-за обычной ротации арендаторов, но спрос в центре города всегда был очень высоким», — добавил Даан.

Схожую оценку дал Лукас Пендола, президент Профессиональной коллегии риелторов Кордовы. По его словам, рост вакансии наблюдается не только в историческом центре.

«Мы фиксируем высокий уровень пустующих помещений не только в центре, но и в районах вроде Nueva Córdoba и в других коммерческих коридорах города», — пояснил он.

В свою очередь, Матиас Мергуэриан из MV Real Estate отметил ещё одну особенность рынка: арендные ставки пока не отражают рост предложения коммерческих помещений.

«Удивительно то, что арендные цены практически не реагируют на увеличение числа свободных объектов и на сложную экономическую ситуацию, которую переживает страна», — сказал он.

По словам эксперта, стоимость аренды продолжает расти примерно теми же темпами, что и индекс потребительских цен.

«Можно сказать, что арендные ставки продолжают индексироваться по инфляции — ни значительно выше, ни ниже. Таким образом рынок пока достаточно хорошо защищает уровень арендных цен», — отметил Мергуэриан.

Изменения в структуре городской торговли

По мнению Мартина Даана, один из ключевых факторов происходящих изменений — трансформация коммерческой структуры города.

«Раньше, если человеку нужно было купить одежду или обувь, он практически неизбежно отправлялся в центр. Сегодня многие районы города имеют собственные торговые зоны и коммерческие коридоры. Это привело к децентрализации спроса», — объяснил он.

В результате поток покупателей в микроцентр заметно снизился, что изменило динамику рынка коммерческой недвижимости.

«Когда в центр приходит меньше людей, падает рентабельность бизнеса. В конечном итоге это отражается и на уровне аренды, и на занятости помещений», — отметил специалист.

К этому фактору добавляется стремительный рост электронной коммерции, который за последние годы существенно изменил модель потребления.

«Электронная торговля растёт из года в год и напрямую влияет на традиционные магазины», — добавил он.

Падение потребления как главный фактор

Сами предприниматели считают ключевой причиной происходящего сокращение продаж.

Давид Боффа, президент районного центра Centro и владелец торговой точки, считает, что экономическая ситуация играет решающую роль в росте числа пустующих помещений.

По его словам, структура расходов торговцев остаётся практически неизменной.

«У предпринимателя есть три неизбежных фиксированных расхода: поставщики, сотрудники и аренда. Если продажи падают, возможности для манёвра практически не остаётся», — объясняет он.

В условиях снижения потребления многие бизнесы оказываются неспособны покрывать текущие расходы, что в итоге приводит к закрытию торговых точек.

В нескольких словах:

Уровень коммерческой вакансии в центре Кордовы достиг примерно 12%, что свидетельствует о заметном росте числа закрытых торговых помещений. Эксперты связывают эту тенденцию со снижением потребления, расширением электронной торговли и постепенной децентрализацией городской коммерции. Несмотря на рост предложения, рынок аренды пока остаётся относительно устойчивым, однако дальнейшая динамика будет зависеть от общего экономического состояния страны и восстановления покупательской активности.