жильё подорожало до 13,4% в долларах, предложение аренды выросло более чем вдвое.

Цены на недвижимость продолжают расти в долларовом выражении, предложение аренды резко расширилось после изменения регулирования, а южная часть Кордовы демонстрирует наиболее высокую динамику. Рынок входит в новый цикл восстановления, в котором меняются как инвестиционные стратегии, так и предпочтения покупателей.

Рынок недвижимости Кордовы демонстрирует устойчивые признаки восстановления и укрепления. Согласно совместному исследованию Mercado Libre Inmuebles и Университета Сан-Андрес (UdeSA) за июнь 2026 года, медианная цена квадратного метра в долларах за месяц выросла на 0,6% как в сегменте домов, так и квартир. Офисная недвижимость прибавила 0,3%.

В годовом выражении динамика выглядит ещё более заметной: по сравнению с июнем 2025 года дома подорожали на 11,6%, квартиры — на 13,4%, а офисные помещения — на 4,7% в долларовом выражении.

Индекс доверия рынка, разработанный UdeSA, также указывает на сохранение восходящего тренда. Сегмент домов находится в фазе устойчивого роста с мая 2025 года, тогда как квартиры сохраняют положительную динамику без перерывов с декабря 2023-го. Эти показатели свидетельствуют о том, что рынок недвижимости Кордовыоставил позади период стагнации предыдущих лет и закрепляется в новом цикле, основанном на повышении активности, расширении предложения и позитивных ожиданиях относительно стоимости активов.

Кордова-Сур лидирует по темпам роста стоимости жилья

Особое место в нынешней динамике занимает Кордова-Сур. В этой части города стоимость квадратного метра домов за год выросла на 10,2%, а квартир — сразу на 22,6%, что делает южную зону лидером по темпам удорожания.

Среди отдельных районов особенно выделяется Манантиалес, где стоимость домов в долларовом выражении увеличилась за год на 22,9%. В районе Хардин квартиры подорожали на 20,3%.

В сегменте офисной недвижимости наибольший прирост зафиксирован в Кордове-Норте — 11,4% в годовом выражении.

Аренда дорожает, но предложение растёт ещё быстрее

Цены на аренду также продолжают корректироваться, хотя их динамика остаётся более умеренной. В июне 2026 года стоимость аренды домов в текущих песо увеличилась на 2,5%, квартир — на 1,8%, тогда как офисные помещения, напротив, подешевели на 1,9%.

Среди городских зон наиболее заметный месячный рост арендных ставок на квартиры был зарегистрирован в Кордове-Эсте — 3,4%. Далее следуют Кордова-Оэсте — 2,2%, Кордова-Норте — 2% и Центр — 1,4%.

Одним из ключевых факторов, изменивших баланс рынка, стало резкое расширение предложения. По сравнению с ноябрём 2023 года — последним месяцем действия прежнего Закона об аренде — количество домов, предлагаемых в аренду, увеличилось на 144,3%, а квартир — на 157,3%.

Рост продолжается и в 2026 году. Только в июне предложение домов увеличилось ещё на 0,2% по сравнению с маем, а квартир — на 4,6%.

Исследователи связывают эту динамику с изменением нормативной среды, которое стимулировало собственников вновь выводить свою недвижимость на рынок. В результате предложение аренды сегодня существенно превышает уровни, наблюдавшиеся до дерегулирования.

Сколько стоит аренда квартиры в Кордове в 2026 году

К середине 2026 года средняя арендная плата за типичную квартиру составляет около 692 650 песо в месяц. Стоимость двухкомнатных объектов находится в районе 758 000 песо, а однокомнатных — около 619 000 песо.

За первый квартал 2026 года арендные ставки увеличились на 11,1%, превысив инфляцию за аналогичный период. Таким образом, стоимость аренды растёт не только номинально, но и в реальном выражении.

Одновременно сохраняется привлекательность недвижимости как источника инвестиционного дохода. В наиболее востребованных районах, прежде всего в Нуэва-Кордове, где устойчивый спрос поддерживается многочисленным студенческим населением, валовая доходность от сдачи недвижимости в аренду оценивается в 6–7% годовых.

При таких показателях срок окупаемости инвестиции исключительно за счёт арендных поступлений составляет приблизительно 16–17 лет.

Вилья-Бельграно: один из самых дорогих районов Кордовы

В Вилья-Бельграно медианная стоимость квадратного метра при продаже достигает 2066 долларов США, а средняя цена объекта составляет около 332 000 долларов — показатель рассчитан на основе 158 объявлений.

Средняя стоимость аренды с учётом коммунальных расходов достигает 2 392 079 песо в месяц — медианное значение по 53 объявлениям, — или приблизительно 10 295 песо за квадратный метр.

Квартиры в этом районе продаются в среднем по 2333 доллара за квадратный метр, а сдаются примерно за 3 020 000 песо в месяц. Для домов соответствующие показатели составляют около 500 долларов за квадратный метрпри продаже и 2 100 545 песо при аренде.

Цены в Вилья-Бельграно на 60,4% превышают средний показатель по Кордове-Капитал, составляющий 1250 долларов за квадратный метр. Благодаря этому район занимает второе место среди 173 кварталов города. На платформе зафиксировано 615 активных объявлений.

Покупатели всё чаще предпочитают готовые дома строительству

В южной части Кордовы наблюдается заметное изменение предпочтений покупателей. Дуплексы и готовые дома под ключ продолжают пользоваться спросом при условии, что их стоимость соответствует рыночной ситуации. Участки под самостоятельную застройку, напротив, утратили часть прежней привлекательности.

Руководитель Prisma Propiedades Маркос Марчи объясняет происходящее изменением самой логики принятия решений:

«Что изменилось? С нашей точки зрения, прежде всего изменился способ принятия решений. Ещё несколько лет назад для многих семей было очевидно, что выгоднее купить участок и построить дом. Стоимость строительства в долларах делала это отличным решением. Сегодня уравнение изменилось».

Строительство стало значительно дороже и одновременно требует существенных затрат времени и усилий, которые готовы на себя взять далеко не все покупатели. Поэтому на рынке всё чаще звучит формулировка: «Предпочитаем купить уже готовое».

Разрыв между новым и вторичным жильём увеличивается

В сегменте вторичной недвижимости собственники нередко обращают внимание потенциальных покупателей на то, что строительство аналогичного дома с нуля сегодня обошлось бы значительно дороже цены, по которой уже готовый объект выставлен на продажу.

Однако покупатель оценивает недвижимость иначе. Помимо площади и непосредственной стоимости объекта, он учитывает будущие расходы на ремонт и адаптацию жилья, а также время, деньги и усилия, которые для этого потребуются.

Именно расхождение между нынешней стоимостью нового строительства и суммой, которую рынок готов заплатить за уже существующую недвижимость, во многом объясняет увеличивающийся ценовой разрыв между новым и вторичным жильём.

Южная Кордова укрепляется как новый центр городской активности

Глава Bergo Servicios Inmobiliarios Лукас Берго подчёркивает, что южная зона продолжает укреплять позиции одного из наиболее динамично развивающихся секторов Кордовы. Этому способствует одновременное развитие жилой застройки, коммерческой инфраструктуры и сферы услуг.

Среди заметных событий — открытие кинотеатра Las Tipas Cinemas в Paseo del Jockey, которое сопровождается появлением новых гастрономических предложений.

Коридор Camino San Carlos сохраняет высокую деловую активность, а расположенные здесь коммерческие комплексы практически полностью сданы в аренду.

Значительный потенциал демонстрирует и коридор Вальпараисо — Сан-Антонио. Здесь ожидаются сдача проектов Calandria II и Greenville III, открытие Calandria Mall, появление нового жилья в Jardín de las Tejas, а также коммерческий запуск второй очереди жилого района Distrito Sur, предусматривающей участки под строительство дуплексов и отдельные исключительно жилые сектора для частных домов.

Новые проекты могут поддержать активность во втором полугодии

Директор Maer Inversiones Inmobiliarias Хуан Пабло Маэр обращает внимание на влияние общей экономической ситуации и ожидания более благоприятных условий для реализации инвестиционных проектов.

Несмотря на сохраняющиеся экономические факторы неопределённости, в южной части Кордовы готовится целый ряд новых проектов: участки под застройку, хаузинги, жилые комплексы и коммерческие помещения. Это позволяет рассчитывать на высокую активность рынка во второй половине года.

Для инвесторов особое значение имеет момент выхода проекта на рынок: исторически наиболее привлекательные возможности возникают именно на этапе стартовых цен.

Где чаще всего покупают и арендуют жильё в Кордове

Согласно предпочтениям пользователей Mercado Libre, среди наиболее востребованных районов для покупки недвижимости лидируют Нуэва-Кордова, Центр и Альта-Кордова. За ними следуют Хенераль-Пас и Альберди.

На рынке аренды распределение несколько иное. Первое место занимает Альберди, далее следуют Нуэва-Кордова, Центр, Хенераль-Пас и Альта-Кордова.

Особенно активно двухкомнатные квартиры ищут студенты и молодые семьи. Поэтому близость к университетам, остановкам общественного транспорта, торговым зонам и другим элементам городской инфраструктуры непосредственно отражается на стоимости недвижимости.

Условия аренды становятся более гибкими и рыночными

Объявления, размещаемые непосредственно собственниками, демонстрируют широкий ценовой диапазон: от сравнительно доступных однокомнатных квартир до объектов с ежемесячной стоимостью аренды около одного миллиона песо.

Типичные условия предусматривают депозит в размере месячной арендной платы, предоставление гарантий на основании подтверждённого дохода, а также периодическую индексацию стоимости аренды по индексу потребительских цен или аналогичным показателям.

Расширение предложения одновременно усиливает возможности арендаторов сравнивать не только стоимость объектов, но и условия, предлагаемые собственниками.

Покупать или арендовать: что выгоднее в Кордове

Выбор между покупкой и арендой недвижимости зависит прежде всего от предполагаемого срока проживания, доступа к кредитованию и конкретного района города.

Если покупатель планирует проживать в объекте более пяти-шести лет и имеет возможность получить ипотечный кредит UVA при наличии подтверждённого дохода, размер ежемесячного платежа по кредиту может оказаться сопоставимым с арендной платой. Принципиальная разница заключается в том, что ипотечные платежи одновременно позволяют постепенно формировать собственный капитал.

В северных коридорах Кордовы, где переоценка недвижимости демонстрирует устойчивую динамику, покупка чаще оказывается более выгодным решением на среднесрочном горизонте.

Аренда, в свою очередь, сохраняет преимущества для тех, кому необходимы мобильность, возможность относительно быстро менять место проживания и отсутствие долгосрочных финансовых обязательств.

В нескольких словах: