как дерегулирование может снизить цены и изменить отрасль.

Правительство Хавьера Милея готовит масштабную реформу рынка недвижимости, направленную на демонтаж корпоративных барьеров, снижение издержек и усиление конкуренции.

Инициатива Federico Sturzenegger уже вызвала ожесточённые споры между сторонниками либерализации и представителями профессиональных коллегий, предупреждающими о рисках роста мошенничества и потери юридической безопасности.

Правительство Аргентины готовит один из наиболее масштабных пакетов дерегуляционных мер для рынка недвижимости за последние десятилетия. Инициатива, которую продвигает министр по дерегулированию и трансформации государства Federico Sturzenegger, должна поступить в Национальный конгресс в июне 2026 года и, в случае одобрения, радикально изменить принципы функционирования сектора. 

Речь идёт не просто о технических корректировках законодательства, а о полном пересмотре модели посредничества на рынке недвижимости.

Власти намерены устранить обязательные требования, которые, по мнению сторонников реформы, создают искусственные барьеры для входа в профессию, поддерживают корпоративные привилегии и увеличивают стоимость операций для конечных потребителей. 

Ключевые пункты реформы: демонтаж старой системы

Проект реформы опирается на пять основных направлений, каждое из которых способно существенно изменить рынок. 

Первое и наиболее резонансное изменение касается отмены обязательной регистрации в профессиональных коллегиях, а также отказа от требования наличия университетского диплома для работы посредником в сделках с недвижимостью.

Сегодня деятельность брокеров регулируется провинциальным законодательством, которое требует статуса публичного брокера или аукциониста и обязательного членства в профессиональных структурах. Новая модель вводит фигуру независимого брокера — broker, который сможет свободно договариваться с клиентами об условиях работы и размере вознаграждения. 

Второй пункт предусматривает фактический демонтаж монополии профессиональных коллегий. Функции сертификации и дисциплинарного контроля предполагается передать другим институтам, а само членство в коллегиях станет добровольным. В правительстве считают, что существующая система превратилась в механизм защиты корпоративных интересов.

Ежегодные расходы на регистрацию в профессиональных коллегиях составляют от 3 до 5 миллионов песо, к которым добавляются обязательные пенсионные отчисления в размере 9% от оборота операций. По мнению сторонников реформы, эти расходы неизбежно перекладываются на клиентов и повышают стоимость жилья. 

Третье направление связано с устранением территориальных ограничений. Сейчас брокеры обязаны отдельно регистрироваться в каждой провинции, где хотят работать. Новая норма позволит осуществлять деятельность по всей стране без повторной регистрации, что должно снизить административные издержки и повысить мобильность специалистов. 

Четвёртый пункт открывает дорогу для новых цифровых моделей и proptech-платформ. Реформа позволит устанавливать фиксированные комиссии, сниженные тарифы или вовсе отказываться от вознаграждения в отдельных случаях. Это создаст условия для полноценной конкуренции между традиционными агентствами и цифровыми платформами.

Сегодня размер комиссий достигает примерно 6% от стоимости сделки: при продаже недвижимости за 200 тысяч долларов посредническое вознаграждение составляет около 12 тысяч долларов. В ряде случаев эта сумма превышает совокупные расходы застройщика, архитектора, нотариуса и девелопера вместе взятых. 

Пятый аспект реформы предполагает отмену минимальных и максимальных тарифов, а также системы контроля цен, действующей в некоторых провинциях. В правительстве считают, что фиксированные ставки препятствуют конкуренции и не позволяют снижать расходы для покупателей, продавцов и арендаторов. 

Federico Sturzenegger: «Социальная аномалия»

Сам Federico Sturzenegger открыто критикует существующую модель. Выступая на мероприятии в Universidad Católica Argentina в районе Пуэрто-Мадеро, министр назвал практику установления минимальных цен профессиональными коллегиями «социальной аномалией». 

По словам министра, проблема заключается не в существовании самих коллегий, а в использовании ими государственной власти для навязывания рыночных условий, не соответствующих принципам свободной конкуренции. Он подчёркивает, что цель реформы — ликвидировать «привилегии», которые искусственно увеличивают стоимость строительства и операций с недвижимостью. 

Рынок расколот: поддержка, опасения и борьба за контроль

Реформа уже разделила участников рынка на сторонников и противников.

Jorge Amoreo Casotti, CEO компании PINT, поддерживает инициативу правительства и считает, что существующая модель превратила коммерческую деятельность в «научную профессию», создающую дополнительные издержки для потребителей. По его мнению, современный рынок уже располагает механизмами, способными обеспечить прозрачность и безопасность сделок без обязательного контроля коллегий. Он подчёркивает значение репутации, цифровых отзывов, технологий и систем traceability. Приход новых игроков, по его оценке, усилит конкуренцию, снизит комиссии и повысит эффективность отрасли. 

Однако далеко не все участники рынка разделяют этот оптимизм.

Экономист Diego Álvarez Espín, основатель Mercadoinmobiliario (MI), признаёт необходимость модернизации и снижения затрат, но предупреждает о рисках чрезмерной либерализации. По его словам, рынок действительно нуждается в большей конкуренции, однако это не должно происходить ценой потери юридической безопасности. Сделки с недвижимостью связаны с анализом титулов собственности, налоговыми обязательствами и имущественной ответственностью, что требует высокой квалификации специалистов. В качестве компромисса он предлагает смешанную модель с минимальными стандартами профессиональной компетентности. 

Особенно жёсткую позицию занимает Marta Liotto, президент Коллегии профессиональных брокеров Буэнос-Айреса. Она подчёркивает, что посредничество в сфере недвижимости нельзя рассматривать как обычную коммерческую деятельность. По её словам, брокеры несут профессиональную ответственность за юридическую безопасность операций, а отказ от контроля приведёт к росту неформальности, мошенничества и числа ошибок, которые могут дорого обойтись гражданам. 

Alejandro Bennazar из недавно созданной Стола промышленности недвижимости считает, что общественная дискуссия слишком сосредоточена на тарифах и комиссиях, тогда как реальные проблемы рынка лежат глубже. Он указывает на хронический дефицит ипотечного кредитования, бюрократические задержки и сложности доступа к жилью. По его словам, рынок и без того остаётся высококонкурентным, поскольку любой человек уже сегодня может самостоятельно купить, продать или сдать недвижимость без посредников. 

Santiago Magnin из Deinmobiliarios полагает, что сильные игроки сохранят своё положение даже в условиях дерегулирования. По его мнению, качественные агентства продолжат удерживать клиентов и уровень комиссий, тогда как слабые участники постепенно уйдут с рынка. Он напоминает, что международный опыт flat-fee моделей показывает: многие проекты с нулевыми ставками оказались нежизнеспособными. Тем не менее Magnin убеждён, что технологические изменения уже необратимы и будут трансформировать сектор независимо от сопротивления традиционных структур. 

Flipping inmobiliario: новая волна инвестиций

Параллельно с подготовкой реформы в Аргентине активно развивается рынок flipping inmobiliario — модели, основанной на покупке объектов, их реновации и последующей перепродаже.

5 мая 2026 года была создана Аргентинская палата flipping-недвижимости (CAFI), задача которой — стандартизировать и профессионализировать эту деятельность. 

Интерес к flipping усиливается на фоне роста стоимости строительства, которая за последние двадцать месяцев увеличилась на 94%. В этих условиях успех инвесторов зависит прежде всего от точности оценки объекта, контроля расходов и скорости реализации проекта. 

Особенно активным рынком остаётся Росарио, где стоимость квадратного метра примерно на 20% ниже, чем в Буэнос-Айресе. Alejandro Bassini из Bassini Negocios Inmobiliarios приводит примеры сделок, в которых инвестиция в 85 тысяч долларов принесла доходность 10,5% за 12 месяцев, а вложение в 202 тысячи долларов обеспечило прибыль 18% за пятнадцать месяцев. Diego Vaiana из Vaiana Inversiones оценивает потенциальную доходность flipping-проектов в диапазоне от 10% до 20% в долларах менее чем за год — при условии грамотного управления проектом. 

Guillermina Forchino из HouseClar подчёркивает, что главный фактор успеха заключается именно в правильной покупке объекта. По её словам, современный рынок требует высокого качества исполнения, функциональности и точного понимания предпочтений покупателей. Существенное значение имеет и временной фактор: сроки реновации и продажи напрямую влияют на итоговую маржу. На фоне ограниченного доступа к ипотечным кредитам flipping становится альтернативой крупным девелоперским проектам. 

Ставка на ипотеку, инвестиции и новые центры роста

Federico Sturzenegger связывает перспективы новой реформы с опытом предыдущих шагов правительства. Министр высоко оценивает результаты дерегулирования рынка аренды после принятия DNU 70/2023. По его данным, предложение жилья выросло почти на 300%, реальные цены снизились примерно на 30%, а рынок получил более гибкие формы контрактов. 

Правительство рассчитывает, что либерализация сектора даст мощный импульс ипотечному кредитованию. Банковская система, по замыслу властей, должна привлечь долгосрочные сбережения, включая часть из примерно 200 миллиардов долларов, которые аргентинцы хранят вне финансовой системы. Основным инструментом продолжат оставаться UVA-кредиты. 

Министр также связывает будущее строительного сектора с развитием энергетики, горнодобычи и агропромышленности. Особые ожидания возлагаются на регионы вроде Vaca Muerta, которые могут превратиться в новые центры урбанизации и экономического роста. 

В нескольких словах:

Аргентина готовится к одной из самых глубоких реформ рынка недвижимости в современной истории страны. Правительство Хавьера Милея делает ставку на дерегулирование, свободную конкуренцию и снижение корпоративных барьеров, рассчитывая сократить стоимость операций и повысить доступность жилья.

Сторонники реформы видят в ней шанс на модернизацию сектора, цифровизацию и рост инвестиций. Противники предупреждают о рисках утраты профессионального контроля и юридической безопасности. Итог этой борьбы может определить будущее аргентинского рынка недвижимости на многие годы вперёд.