Новые меры по стимулированию кредитования
Пакет дерегулирования и цифровизация
Правительство Аргентины представило пакет мер, направленных на упрощение секьюритизации кредитных портфелей и стимулирование ипотечного кредитования. Секьюритизация — это процесс, при котором банк или финансовая организация объединяет группу кредитов (в том числе ипотечных) в единый портфель и выпускает на его основе ценные бумаги. Эти бумаги продаются инвесторам на рынке капитала, что позволяет кредитору быстро вернуть средства в оборот и выдавать новые займы.
Инициатива входит в состав широкого законопроекта о дерегулировании различных видов деятельности, направленного в Конгресс. Документ включает отдельную главу, посвященную финансовым инструментам и цифровым технологиям. Основные изменения касаются возможности банков и небанковских финансовых организаций быстрее упаковывать кредитные портфели и продавать их на рынке. Это должно существенно повысить ликвидность и оживить рынок ипотеки.
Цифровые гарантии и смарт-контракты
Законопроект предусматривает полную цифровизацию процесса оформления залогов.
Станут доступны электронные договоры и смарт-контракты — компьютерные программы, которые автоматически исполняют условия соглашения при наступлении заранее заданных событий. Они работают на основе блокчейна без посредников: как только условия выполнены, договор исполняется самостоятельно.
Также разрешается использовать виртуальные активы, лицензии, программное обеспечение и потоки денежных средств в качестве обеспечения по кредитам. Особое внимание уделено созданию единого федерального реестра залогов. Система будет централизованной и взаимосвязанной, что позволит регистрировать гарантии в электронном виде и получать мгновенные уведомления. Это снизит риски двойного залога и повысит прозрачность для инвесторов.
Какой доход необходим для получения ипотечного кредита в размере 75 000 долларов, и каков размер первоначального взноса?
В прошлом году ипотечные кредиты вновь стали актуальной альтернативой для осуществления мечты о собственном жилье, но их реальная доступность зависит от соответствия различным требованиям, таким как уровень дохода, необходимый банковской системе для их получения.
Чтобы лучше понять ситуацию, Banco Nación проанализировал результаты различных симуляций, для покупки дома за 100 000 долларов. Банк финансирует до 75% от стоимости недвижимости, поэтому максимальная сумма кредита, которую можно запросить в этом случае, составляет 75 000 долларов, что эквивалентно 112 875 000 долларов, рассчитанным по официальному обменному курсу Banco Nación в 1505 долларов за доллар.
Оставшиеся 25% от стоимости недвижимости покупатель должен внести в качестве первоначального взноса. В данном случае эта разница составляет 37 625 000 долларов США из общей стоимости квартиры в 150 500 000 песо . Исходя из этого, необходимый для получения кредита доход зависит от двух ключевых переменных: выбранного срока кредита и того, получает ли заявитель свою зарплату через Banco Nación.
Сколько вам нужно зарабатывать, чтобы получать зарплату на банковский счет?
Для тех, кто получает зарплату в Banco Nación , условия более благоприятны: номинальная годовая ставка составляет 6%, а эффективная месячная ставка — 0,50%.
В 20-летней симуляции первоначальный ежемесячный платеж составляет 972 578 песо . Поскольку система предусматривает, что платеж не может превышать 25% дохода семейной группы, требуемый чистый доход , включая заемщика и созаемщиков, должен достигать 3 890 313 песо . Из этой суммы заемщик должен продемонстрировать личный доход не менее 1 945 157 песо, что составляет половину суммы, требуемой для семейной группы.
Préstamos a 20 años, siendo cliente del Banco Nación Кредиты на 20 лет
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Какая доля стоимости жилья покрывается | 75 % |
| Платёж в UVA | 475,18 |
| Стоимость недвижимости в UVA | 73 530,49 |
| Начальная сумма в UVA | 55 147,87 |
| Чистый доход (титуляр + созаёмщики) | $3 890 313 |
| Минимальный чистый доход титуляра | $1 945 157 |
| Платёж в песо | $972 578 |
| Текущая стоимость UVA | 2 046,77 |
| TNA | 6 % |
| TEM | 0,50 % |
| CFT TEM | 0,70 % |
| CFT TNA | 8,40 % |
| CFT TEA | 8,73 % |
Источник: Симулятор кредитов Banco Nación
Если срок кредита продлить до 30 лет, ежемесячный платеж изменится до 1 161 046 песо . При этом доход домохозяйства должен составлять 4 644 186 песо , а доход заемщика — 2 322 093 песо. В этом сегменте годовые номинальные общие финансовые затраты составляют 12,10% для 20-летнего срока и 12,09% для 30-летнего срока, а годовые эффективные общие финансовые затраты достигают 12,80% и 12,79% соответственно.
Как рассчитывается минимальный требуемый доход?
Во всех случаях механизм расчета следует одному и тому же правилу: ежемесячный платеж не может превышать 25% от чистого дохода семьи . Этот лимит в конечном итоге определяет, сколько человек должен зарабатывать, чтобы получить право на кредит.
Banco Nación позволяет заявителям объединять доходы заемщиков и созаемщиков для достижения требуемого порога дохода, хотя при этом заемщик обязан внести не менее половины этой суммы. Таким образом, заявитель может дополнить необходимый семейный доход вкладом созаемщика, при условии, что его собственный доход покрывает не менее 50% от общей требуемой суммы.
Цель этой схемы — гарантировать платежеспособность на протяжении всего срока кредита в системе, где платежи корректируются в зависимости от изменения покупательной способности (UVA). В пересчете на UVA стоимость недвижимости эквивалентна 73 530,49 единицам, а первоначальная сумма, которую необходимо покрыть за счет личных сбережений, составляет 55 147,87 UVA.
Наличие сбережений является дополнительным требованием.
Помимо уровня дохода, еще одним определяющим фактором для получения кредита является наличие первоначальных сбережений . Поскольку банк финансирует до 75% стоимости недвижимости, покупатель должен иметь оставшиеся 25% до начала сделки.
Для квартиры стоимостью 100 000 долларов США это подразумевает наличие 37 625 000 песо на предварительном сбережении , рассчитанном по официальному обменному курсу Банка Насьон в размере 1505 долларов США. Эта сумма добавляется к официальным требованиям к доходу и стабильности работы, предъявляемым организацией для продолжения рассмотрения заявки.
В целом, данные показывают, что доступ к ипотечному кредиту зависит от сочетания переменных: выбранного срока, отношений заявителя с банком и наличия предварительных сбережений. В зависимости от сценария, семейный доход, необходимый для получения кредита в размере 100 000 долларов США, может варьироваться от 3 440 202 до 4 971 404 долларов США, а ежемесячный платеж — от 860 051 до 1 242 851 долларов США, в зависимости от того, получает ли заявитель зарплату через Banco Nación и выбранного срока погашения.
Влияние на рынок ипотеки и МСП
Эксперты отмечают, что упрощение секьюритизации и цифровизация залогов способны существенно оживить рынок ипотечных кредитов. Банки получат возможность быстрее привлекать финансирование, а ставки потенциально снизятся за счет уменьшения рисков и транзакционных издержек. Ускорение процедур должно сделать ипотеку более доступной для широкого круга заемщиков.
Для МСП (малых и средних предприятий) предусмотрены более гибкие механизмы залога.
К ним относятся компании с относительно небольшим числом сотрудников и оборотом. Теперь они смогут обеспечивать кредиты будущими продажами и другими динамичными активами. Это должно облегчить доступ к оборотному капиталу и поддержать развитие бизнеса.
В целом инициатива направлена на повышение ликвидности финансового рынка, снижение издержек и создание условий для устойчивого роста кредитования в стране.
Успех реформы будет зависеть от скорости внедрения цифровых инструментов и готовности банковского сектора активно использовать новые возможности.
#Ипотека #Кредит #Секьюритизация #Правительство #Дерегулирование #Залог #Банки #СмартКонтракты #МСП
