Правительство Хавьера Милея готовит масштабную реформу рынка недвижимости, которая может отменить обязательное лицензирование брокеров, открыть доступ к профессии без профильного образования и кардинально изменить правила работы сектора. Сторонники называют проект шагом к свободной конкуренции, критики предупреждают о рисках для потребителей и юридической безопасности сделок.

Правительство Аргентины вновь выводит на первый план тему дерегулирования рынка недвижимости. Министерство дерегулирования и трансформации государства во главе с Федерико Штурценеггером завершает подготовку законопроекта, предусматривающего глубокую реформу деятельности брокеров по недвижимости и аукционистов. Документ, как ожидается, будет внесён в Национальный конгресс уже в июне.

О намерении представить проект министр неоднократно заявлял публично. По его словам, реформа должна устранить существующие барьеры для входа на рынок, расширить конкуренцию и снизить издержки для потребителей.

Однако ещё до официального внесения законопроекта инициатива вызвала серьёзное противостояние между профессиональными коллегиями, отраслевыми палатами и представителями рынка недвижимости.

Какие изменения предусматривает реформа

Предлагаемый пакет мер предполагает радикальный пересмотр действующей модели регулирования профессии.

Среди ключевых положений законопроекта:

• отмена обязательного наличия лицензии (matrícula) для осуществления брокерской деятельности;

• отмена требования о наличии университетского диплома для работы брокером по недвижимости;

• возможность осуществлять деятельность на территории различных юрисдикций без действующих территориальных ограничений;

• либерализация системы комиссионных и профессиональных вознаграждений;

• разрешение совмещать деятельность брокера с другими профессиями и законными видами деятельности;

• запрет на создание нормативных ограничений, способных выступать барьерами для входа на рынок либо ограничивать конкуренцию;

• официальное признание права осуществлять брокерскую деятельность через цифровые платформы, интернет-порталы, мобильные приложения и иные виртуальные инструменты;

• право физических и юридических лиц выступать посредниками на рынке недвижимости;

• установление минимальных требований для работы в профессии: совершеннолетие и отсутствие законных ограничений на осуществление деятельности.

Одним из наиболее значимых пунктов станет запрет на установление минимальных и максимальных пределов комиссионных вознаграждений. Размер оплаты услуг брокеров будет определяться исключительно соглашением сторон.

По мнению правительства, именно эти меры позволят существенно повысить конкуренцию и снизить стоимость посреднических услуг.

Конфликт вокруг дерегулирования рынка недвижимости

Дискуссия уже вызвала заметное напряжение между различными группами участников рынка.

Аргентинская палата компаний, оказывающих услуги в сфере недвижимости (CAMESI), выступает в поддержку полной либерализации системы и считает действующую модель лицензирования искусственным ограничением конкуренции.

Профессиональные коллегии придерживаются противоположной позиции. Их представители убеждены, что инициатива носит прежде всего идеологический характер и может привести к серьёзному снижению уровня юридической защиты участников сделок.

Согласно данным отрасли, сегодня более 95 процентов операций купли-продажи недвижимости в Аргентине проходят при участии зарегистрированных брокеров. Лишь от 3 до 5 процентов сделок совершаются напрямую между владельцами либо в рамках альтернативных соглашений без профессионального посредничества.

Президент CAMESI Мариано Гарсия Мальбран считает, что в ходе обсуждения необходимо чётко различать защиту потребителей и защиту корпоративных интересов.

По его словам, действующая система ограничивает конкуренцию, поскольку не позволяет людям, обладающим коммерческими компетенциями и опытом, оказывать услуги в сфере недвижимости без включения в традиционную коллегиальную структуру.

«В нынешней дискуссии необходимо отделять защиту потребителя от защиты корпоративных привилегий», — подчёркивает Гарсия Мальбран.

В палате подчёркивают, что речь идёт не об отказе от контроля, а о переходе к другой модели регулирования.

По мнению Мальбрана, такие страны, как США и Великобритания, уже давно доказали, что рыночная конкуренция, цифровая репутация и современные технологические инструменты способны обеспечивать эффективное саморегулирование без необходимости жёстких коллегиальных структур.

«Сегодня прозрачность обеспечивается не печатями и сертификатами, а репутацией, цифровой прослеживаемостью и конкуренцией», — отмечает он.

Эта позиция полностью соответствует общей экономической стратегии правительства Хавьера Милея, направленной на сокращение регулирования, устранение административных барьеров и расширение свободы предпринимательской деятельности.

Ранее Штурценеггер уже заявлял на мероприятии отраслевого издания Reporte Inmobiliario, что целью реформы является устранение норм, которые, по его мнению, искусственно повышают стоимость профессиональных услуг и ограничивают конкурентную среду.

Министр также убеждён, что цифровизация процессов, повышение совместимости информационных систем и сокращение бюрократических процедур позволят сделать операции с недвижимостью быстрее, проще и дешевле.

Ответ профессиональных коллегий

Профессиональные объединения рынка недвижимости подвергают сомнению не только экономическую целесообразность реформы, но и её юридическую основу.

Президент Коллегии брокеров недвижимости города Буэнос-Айрес и Федерального совета коллегий брокеров недвижимости Аргентины (COFECI), объединяющего более 35 тысяч лицензированных специалистов по всей стране, Марта Лиотто утверждает, что регулирование профессиональной деятельности относится исключительно к компетенции провинций.

По её словам, федеральное правительство не обладает полномочиями вмешиваться в эту сферу.

«Для этого отсутствуют правовые основания. Лицензирование и регистрация специалистов относятся к компетенции провинций и никогда не передавались Национальному государству», — заявила Лиотто.

Она также подчёркивает, что деятельность брокера по недвижимости нельзя сводить исключительно к коммерческому посредничеству.

«Работа брокера по недвижимости — это не просто коммерческая деятельность. Это профессия, требующая технической подготовки, постоянного повышения квалификации и серьёзной юридической ответственности», — отмечает она.

По мнению представителей коллегий, отмена обязательной регистрации создаст условия для массового появления посредников без достаточной подготовки и профессионального контроля.

Это, как считают критики реформы, приведёт к росту рисков для покупателей, продавцов и арендаторов.

«Основные последствия затронут не самих брокеров, а общество. Потребители окажутся более уязвимыми перед ошибками, мошенничеством и злоупотреблениями», — предупреждает Лиотто.

Вознаграждения становятся главным полем конфликта

Особенно острые споры вызывает вопрос комиссионных вознаграждений.

Сторонники реформы убеждены, что свободная конкуренция автоматически приведёт к снижению стоимости посреднических услуг.

Профессиональные коллегии категорически не согласны с такой оценкой.

По словам Марты Лиотто, сторонники дерегулирования смешивают понятия коммерческого товара и профессиональной услуги.

«Брокерская деятельность не является товаром. Профессиональное вознаграждение не функционирует по тем же принципам, что и торговая наценка в магазине», — подчёркивает она.

Представители коллегий также напоминают, что действующая система запрещает делить вознаграждение с незарегистрированными посредниками и тем самым ограничивает распространение неформального рынка услуг.

По их мнению, проблема заключается не в регулировании, а в теневом секторе экономики.

«Если работать на рынке сможет кто угодно и без контроля, исчезнут минимальные гарантии, которые сегодня существуют для потребителей», — отмечают представители отрасли.

Технологии и новая модель рынка недвижимости

Реформа затрагивает ещё одну чувствительную тему — влияние цифровых технологий на рынок недвижимости.

Во всём мире продолжается активное внедрение цифровых платформ, CRM-систем, автоматизированных инструментов продаж, электронных подписей и систем анализа данных.

На этом фоне всё чаще возникает вопрос о том, насколько традиционная модель брокерской деятельности соответствует современным требованиям рынка.

В CAMESI считают, что многие профессиональные коллегии на протяжении многих лет относились к инновациям настороженно и зачастую рассматривали новые технологические решения как угрозу существующему порядку.

«Профессионализм формируется не только в университете. Современный рынок требует навыков продаж, маркетинга, анализа данных и построения деловых сетей», — говорит Гарсия Мальбран.

Коллегии, в свою очередь, отвечают, что именно они являются основными проводниками непрерывного профессионального образования и помогают специалистам адаптироваться к технологическим изменениям.

«Технологии постоянно меняются и требуют регулярного обновления знаний. Именно подготовка специалистов к этим изменениям является одной из ключевых задач коллегий», — подчёркивает Лиотто.

Дополнительную обеспокоенность вызывает возможное ослабление этического и дисциплинарного контроля.

Сегодня профессиональные коллегии обладают полномочиями применять санкции к специалистам за нарушения профессиональной этики, недобросовестные практики и иные нарушения.

Руководители коллегий предупреждают, что ликвидация этой системы оставит потребителей без понятных механизмов защиты и подачи жалоб.

«Коллегии обеспечивают соблюдение этических стандартов, упорядочивают рынок и одновременно выступают консультативным и защитным институтом для общества», — отмечают представители сектора.

Сторонники дерегулирования отвечают, что существуют более современные механизмы защиты потребителей, включая обязательное страхование гражданской ответственности и специализированные системы потребительского арбитража, позволяющие реально компенсировать ущерб пострадавшим сторонам.

В нескольких словах:

Дискуссия вокруг реформы рынка недвижимости фактически сводится к столкновению двух принципиально разных моделей развития отрасли. Одна сторона делает ставку на свободную конкуренцию, цифровую репутацию и минимальное государственное вмешательство. Другая убеждена, что сделки с недвижимостью требуют профессионального контроля, лицензирования и институциональных гарантий, поскольку речь идёт об операциях, затрагивающих значительную часть имущества и накоплений граждан. В ближайшие месяцы именно Конгрессу предстоит определить, какая из этих моделей станет будущим аргентинского рынка недвижимости.