Цены на вторичное жильё восстанавливаются неравномерно, а ключевой спрос сосредоточен на двухкомнатных квартирах: где сегодня формируются наиболее выгодные точки входа на рынок.
Рынок вторичной недвижимости Буэнос-Айреса демонстрирует признаки восстановления после затяжного спада, однако динамика остаётся умеренной и фрагментированной. В 2024–2025 годах цены начали расти, но этот рост носил точечный характер и не превысил двузначных значений: за последние два года средняя стоимость квадратного метра увеличилась лишь на 9,9 %.
Как отмечает брокер Оскар Пуэбла, текущая ситуация далека как от ценового дна, так и от пиковых значений: «Средняя опубликованная цена в CABA в феврале 2026 года составила 2455 долларов США за м² — это по-прежнему на 12,3 % ниже исторического максимума по данным Zonaprop. Восстановление действительно происходит, но оно находится на начальной стадии и существенно уступает прежним уровням».
В этом контексте особое внимание аналитиков сосредоточено на сегменте двухкомнатных квартир. Этот формат не только занимает лидирующие позиции по спросу, но и представляет собой оптимальный баланс между стоимостью и комфортом: по цене он близок к студиям, но значительно превосходит их по функциональности и ликвидности.
Согласно последнему отчёту Remax, в феврале 2026 года средняя стоимость двухкомнатных квартир достигла 2162 долларов США за м², что закрепило их статус наиболее востребованного продукта среди конечных покупателей.
При этом рынок всё ещё далёк от восстановления прежних ценовых уровней. «Пиковое значение средней цены квадратного метра в CABA было зафиксировано в марте 2019 года — около 2800 долларов США. Сегодня мы остаёмся на 14,3 % ниже этого уровня», — уточняет брокер Алехандро Бранья. В отдельных районах, таких как Ретиро или Парке-Час, снижение относительно пиковых значений достигало 20 %.
Почему восстановление цен остаётся ограниченным
Ключевым фактором, сдерживающим рост, остаётся слабый внутренний спрос. «Реальность такова, что крайне небольшая доля населения Аргентины может позволить себе приобрести жильё. В этих условиях восстановление ипотечного кредитования становится критически важным», — подчёркивает Бранья.
Вторым значимым ограничением является снижение инвестиционной активности. Несмотря на частичное восстановление арендной доходности, её уровень остаётся умеренным — порядка 5 % годовых в долларах. Для сравнения: ранее инвесторы активно заходили в проекты на стадии строительства, рассчитывая на рост стоимости на 50 % и более в течение 2–3 лет. В текущих условиях подобная стратегия утратила привлекательность.
Цены на двухкомнатные квартиры в ключевых районах
После резкого падения цен в 2019–2023 годах — в отдельных сегментах до 45 % от предыдущих уровней — рынок демонстрирует устойчивое, но неравномерное восстановление. В первую очередь рост зафиксирован в наиболее востребованных и инфраструктурно развитых районах.
К ним относятся Нуньес, Бельграно и отдельные зоны Палермо, а также районы, аккумулирующие «переток» спроса — Чакарита, Вилья-Креспо и Колегиалес. Эти локации объединяют ключевые преимущества: развитую транспортную сеть, гастрономическую инфраструктуру и активное жилищное строительство.
По данным Эсекиеля Вьерсбы (CLICK), текущие ценовые ориентиры выглядят следующим образом:
Палермо: от 2700 до 3200 долларов США за м², при значительном разбросе в зависимости от микролокации и характеристик объекта.
Вилья-Креспо: от 80 000 до 120 000 долларов США за квартиру, средняя цена за м² — от 2300 до 2700 долларов.
Кабальито: от 75 000 до 115 000 долларов США, цена за м² — от 2200 до 2600 долларов.
Вилья-Девото: преимущественно жилой район, цены — от 80 000 до 120 000 долларов США.
Сан-Кристобаль: от 55 000 до 90 000 долларов США, цена за м² — от 1600 до 2000 долларов.
Где сейчас формируются лучшие инвестиционные возможности
По оценке Оскара Пуэблы, наиболее привлекательные точки входа в рынок сегодня сосредоточены в районах с наименьшей динамикой роста цен: Конститусьон, Сан-Николас, Ла-Бока, Парке-Патрисиос и Ретиро.
Согласно данным Алехандро Браньи, текущие ориентиры следующие:
Конститусьон: около 62 000 долларов США за двухкомнатную квартиру, средняя цена — 1550 долларов за м².
Сан-Николас: около 72 000 долларов США, 1800 долларов за м².
Ла-Бока: около 56 000 долларов США, 1400 долларов за м².
Парке-Патрисиос: около 68 000 долларов США, 1700 долларов за м².
Ретиро: около 80 000 долларов США, 2300 долларов за м².
Бранья подчёркивает, что рынок требует точечного анализа: внутри одного района ценовые различия могут быть значительными. Так, в Кабальито стоимость квадратного метра в зонах Парке Ривадавия или Педро Гойена существенно выше, чем в районах Сида Кампеадор, Примера Хунта или вблизи клуба «Феррокарриль Оэсте».
Вывод
Рынок вторичного жилья в Буэнос-Айресе вышел из фазы снижения и демонстрирует постепенное восстановление, однако его темпы остаются ограниченными и неоднородными. Цены стабилизировались после падения 2019–2023 годов, но накопленный рост остаётся умеренным и существенно различается в зависимости от района.
На этом фоне двухкомнатные квартиры закрепились в качестве ключевого сегмента рынка. Они предлагают более высокий уровень комфорта по сравнению со студиями, оставаясь при этом относительно доступными и обладая высокой ликвидностью. Именно эти характеристики делают их главным объектом спроса со стороны конечных покупателей в текущих экономических условиях.
В нескольких словах:
Рынок недвижимости Буэнос-Айреса вступил в фазу медленного восстановления после многолетнего спада. Двухкомнатные квартиры стали основным активом спроса благодаря балансу цены, комфорта и ликвидности. Наиболее выгодные возможности сосредоточены в районах с низкой динамикой роста цен, где сохраняется потенциал дальнейшего повышения стоимости.